住宅ローンの借り換えの審査

不動産の鉄則&近代建築物 岡山大学医学部(岡山市)

[967-20130520]
住宅ローンの借り換えの審査
借り換えの審査は新規で住宅ローンを借り入れる場合の審査と比較して、厳しくなるものとゆるくなるものがあります。
・新規で借り入れる場合より審査が厳しくなるもの:年収、勤続年数、延滞暦など借入人の信用に関わるもの
・新規で借り入れる場合より審査がゆるくなるもの:物件の審査・評価や、物件の価値に対する貸し出し金額の比率など、物件に関わるもの

審査のポイント
⇒年収
新規で住宅ローンを借りる時より厳しくなるようです。年収の最低基準が通常だと300万円の場合、借り換えなら400万円が条件になるなど。
⇒勤続年数
新規で借りるより厳しくなる場合が多いようです。通常が「2年」の場合、借り換えなら3年になるなど。
⇒延滞暦
当然のことながら延滞暦もチェックされることになります。延滞の理由にもよりますが、やはり延滞暦があると借り換えは相当厳しくなると考えておいた方がいいでしょう。もちろん、借入人が積極的に延滞暦を申告する必要はないのですが、延滞暦は信用機関を通じて銀行同士で共有されているようです。
⇒居住年数
長く住んでいればいるほど、その家に住もうとする意思が確認できますし、住宅ローンの返済をしてきたことも確認できます。居住年数については3年~5年以上、というのが条件となる場合が多いようです。
⇒返済比率
年収に対する住宅ローン返済額です。新規で借りる場合は35%くらいまでOKという金融機関も多いですが、これが借り換えになると30%までとか、25%とか、より余裕のある返済計画を求められるようです。
⇒物件評価
長らく不動産価格の下落が続いている日本では、多くの住宅ローンが「担保割れ」の状態になりほとんどの人が借り換えできない状態でしたが、今では物件評価以上の金額まで貸してくれるようになったようです。物件評価の1.2倍までOKという場合もあれば、場合によっては2倍~3倍までOKという銀行もあるようです。

総括
住宅ローンの審査というのは総合的に借入人の信用を判断するようですから、上記条件を下回っていてもOKな場合もあれば、逆の場合もあります。ケースバイケースでA銀行ではダメだったけれど、B銀行ではOKだった、ということも起こるわけです。場合によっては同じA銀行でも時期や担当者、支店で結果が異なってくることだって考えられます。借り換えを検討される方は、まずは目ぼしい銀行に駄目もとでも相談することから始めましょう。

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岡山大学医学部

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