Zen塾長のアドバイス事例

【Zen塾長のアドバイス事例】

①賃貸マンション経営で毎年の入居率が同一エリア平均入居率より10%以上低かったり、空店舗・事務所のテナントが1年以上も決まらないなどの場合、入居募集管理に何らかの問題点がある可能性があります。好立地とそうでない場合など様々な諸条件もある中、総合的に現状分析の上、限りなく100%に近づける入居募集管理の方法をアドバイスさせて頂きます。

②リフォーム工事に関しては、小回りがきき適正最低価格で品質・性能とも充分に確保できる信頼のおける業者を選ぶ必要があります。新築と違い図面・仕様書に沿った見積書に基づく工事発注でない為、極端なケース積算想定の倍以上の見積書を平気で出してくる業者もあります。当方が岡山市北区の賃貸マンション管理物件で総合的に厳しく実証済みの業者(岡山県内で実績)で一度ご参考まで見積もりを取って見てください。
※リホーム業界では、優れた実績・財務力・機動力・保証・アフター(クレーム処理含む)に基づき、多岐にわたる工事種目の一流職人を組織することが重要です。但し、工事代金は経費として税務処理出来ますので無意味(根拠なく)に値切ることは逆効果です。

③不動産伝言板で様々な不動産の[買い][借り]情報を無料掲載させて頂いておりますが、不動産の仲介業務の前工程という位置づけで集まる不動産の[売り][貸し]案件情報に関しましては、必要最低限のリスクマネジメント調査実施後、問題なければ情報提供します。但し、検討段階において想定外のリスクが判明すればご報告の上、ご依頼があれば業務委託契約に基づき詳細リスクマネジメント調査等も致します。
※不動産は活用しなければ負の資産となってしまいます。なんとか再生して適正価格で活用・流通させなければなりません。売主様へは、1円でも高く売れるようにご縁のある買主様をご紹介できればと願います。

④不動産・建設業界で特に開発・営業部門に所属する方々の“不動産コンサルティング力向上なんでも相談”を承ります。販売なくして企業なし・景気回復なし・雇用なし・生活なし・・・内容によりますが営業推進コンサルティングも承ります。他業界でも技術開発した製品或いは構築したシステム・サービス等が、これからの時代にマッチするものであれば、不動産・建築土木に関係する部分を“不動産の鉄則”に掲載させて頂きますのでお申し出下さい。※将来の日本を活力あるものにしなければなりません。

⑤守備範囲外ですが医療介護施設不動産コンサルティングを実施しております中、病院理事長様や診療所院長様などから医師や看護師・介護士の紹介或いは治験の紹介等を依頼されることもあります。このような場合、ご縁があれば六稜会・他医療人脈のご紹介も致します。
※六稜同窓会(大阪府立北野高校)医療関係OBの皆様には最新の医療情報を頂くなど常日頃ご愛顧を賜り厚く御礼申し上げます。

【追伸】

【追伸①】総務省「住宅・土地統計調査」によれば、今や全国の空き家率は13.1%。8軒に1軒は空き家という、世界でも突出した「空き家大国」になったにもかかわらず、新築住宅の着工戸数は毎月6~7万戸にのぼるります。(2011年6月)少子高齢化、一極集中により大阪でも若い働き手は東京へ、かつての郊外高級住宅街の富裕高齢者は、利便性の高い大阪市などに移動するなど空き家がどんどん増加しております。大手住宅プレハブメーカーは日本での新築に限界を感じたのか、政変というリスクはあるもののバブルで沸く中国への積極的事業展開を開始しております。このアンバランスによるゴーストタウン化を修正する為にも、中古住宅の再生利用にシフトする必要があります。中古一戸建て住宅や昔の文化住宅など外観は老朽化著しくぼろぼろでも構造躯体がしっかりしておれば高齢者住宅・留学生を含めた低家賃学生住宅などに再生利用の上、社会貢献させることがこの未体験の経済情勢下においては求められることではないでしょうか。もはや住宅の大量生産・大量販売の時代は終わり、省エネ・環境代替エネルギーを基軸とした地産池沼の木材による健康住宅再生利用の時代に突入しております。全国地元の大工さん・中小工務店さん頑張って下さい。

【追伸②】不動産コンサルタントはあらゆる不動産・建築実務における修羅場を経験していなければなりません。仲介とは違い時には大きな責任を負う場合もあります。もし危険な不動産取引に関わった場合、リスクマネジメントを充分説明の上、手を引いて頂きます。言うまでも無く、不動産コンサルティング技能登録者は損得勘定で行動するのではなく真偽追求で行動しなければなりません。

【追伸③】不動産コンサルティング業務の中で最も多い相談事項は、『購入予定の物件があるのですけど、第三者の立場で確認してもらえますか? 』というご相談のようですね。当方においては、不動産の最大有効活用や収益マンションなど購入に伴う不動産税務対策やプロパティマネジメント・リスクマネジメントが多い中、確かに利益(仲介手数料など大きな金額)の絡まない第三者の視点はとても重要で当方においても件数的には少ないですがこのようなご相談も増加傾向にあります。特にリスクマネジメントを専門とするプロの不動産コンサルティング技能登録者へ相談すると内容にもよりますが調査項目別に見積書を提出してくれます。比較的廉価でリスク調査報告書を発行してくれますのでリスクを把握する為にも依頼することをお勧めします。当方の場合、全ての案件を当方が購入するつもりで調査しますので、報告書はいつも大変厳しい内容のものになります。現場実務歴29年の間に成功事例は良しとして、数多くの失敗事例の修羅場もこの目で見てきておりますので自ずと経験を生かしたディフェンス重視のリスクマネジメントとなります。

【追伸④】不動産売却時の注意点◇売却の「時期」や「金額」は勿論のこと「業者への依頼方法など」の設定を誤ってしまうと、いつまでたっても売却できない状況(※業界用語では、塩漬け物件などとも言われる)に陥り希望条件とはかけはなれた金額で売却せざるを得なくるケースも多いです。初期段階でしっかりと調査・分析しなければなりません。又、仲介業者さんに依頼をするにしても情報ネットワークをフル稼働させる為にはある大変重要な仕組みを構築しなければなかなか難しいでしょう。賃貸もしかり一度点検してみましょう。売主さんは1円でも高く売りたい。買主さんは1円でも安く買いたい。このことは古今東西不変の原理原則です。

【追伸⑤】不動産購入時の注意点◇「半年前に購入したマンション。現在、隣の部屋は購入時の半値近くまで下がってる。もう少し待っていれば安く買えたのに・・・。」というのはよくある話です。少なくとも購入時の不動産市況などを充分調査・分析し、購入時期を間違えないようにしましょう。買換えの場合、①高く売って高く買う②安く売って安く買う、の2つのケースを比較した場合、住宅ローンの総額は、①>②です。住宅金利は①>②です。時期をずらして高く売って、安く買うのがよいがこの場合は、税務分析もしなければなりません。

【追伸⑥】不動産ブローカーとは◇米国でいう不動産ブローカー資格は医者、弁護士についで三大資格の一つです。認知度もあり、スティタスが高い資格です。しかし、 日本でいう「不動産ブローカー」は宅建業者(免許のある会社)に所属せず、無免許で仕事をしている個人事業者なども数多く含まれます。主な仕事内容は、高額な不動産物件を“物件元業者(売側業者)”と“客付業者(買側業者)”の間で持ちまわります。成功報酬として「企画料・紹介料・広告料・・・」等の名目で受領します。売側業者→ブローカー(→ブローカー)→買側業者と3者(又は4者)であればまだ話が繋がりますが、ブローカーがそれ以上の複数人(社)になると話がまともに繋がらなくなる場合が多い。餡子(あんこ)などとも言われますが、この部分を一元ネットワーク化(1本化)することにより少なくとも交渉はスムーズに出来るようにしなければなりません。一つの不動産売買を成約させる為には、人脈情報なども含め情報量を最大化する必要があります。不動産ブローカーは免許業者でないところもある為、責任の所在が不明確です。ましてや悪徳が付くと物件概要の内容がデタラメであったり、物件でもない不動産が不動産市場へ出回るなどとんでもないこともおこりますので注意しなければなりません。不動産は契約しても流れることが多々あり、決済が済むまでは安心出来ません。ご存知の通り手抜き工事や液状化などで決済後も係争する場合もあるわけです。

【追伸⑦】不動産・建設業界には未だに旧態依然とした古い考え方が残っておりますが、いきなり全て新しいものにするのではなく良き伝統も活かしつつ“アナログ”と“デジタル”のバランスを保ちながら新領域不動産流通及び不動産コンサルティングに取組む必要があります。

【追伸⑧】不動産取引におけるエージェント制の特徴は、買主・売主の各々に代理人を立て、その代理人が買主・売主の利益を主張しあうことにあります。エージェント制とは通常の不動産売買で問題視される利益相反・業務の不透明性を徹底的に排除し、消費者の利益を最大限に守る事が出来るシステムとなります。つまり、成約を重視する不動産業者どうしの談合をなくするものとなります。時間はかかるかもしれませんが、このような形態による不動産流通の円滑化が期待されます。どの会社ではなく誰を代理人とするかが大変重要な要素になります。

【追伸⑨】これからの時代、不動産のことでお悩みならfacebookやtwitterなどソーシャルメディアという方法を正しく理解し『何がベストな解決方法なのか?』を知っている人々(不特定多数の専門家など)と秘密事項が漏洩しない範囲で気軽に対話(相談)することがよいかもしれません。どこに依頼するかは別の次元(免許資格に基づく責任問題があります。)ですが、その答え(ベスト・アンサワー)に基づく信頼関係(信頼できる会社、信頼できる人)が基本となるでしょうね。

【追伸⑩】リフォーム・リノベーションは、現場で体感するのが一番ですが写真・動画などビジュアルを駆使して、いわゆるPRではなく誰からも喜ばれる情報発信をすることが最も大切です。お互いに尊敬し尊敬される情報発信の方法(米国ではレスペクト・マーケティングと呼ばれます)を考えながら、とにかくユーザーと対話することが重要です。次に、品質とコストです。施工エリアと、実績施工作品のビフォア(施工前)とアフタ(施工後)の2枚の写真又は動画をこのソーシャル・メディアという無料の情報受発信媒体を使って継続して情報発信に力を入れることです。一方通行の商業コマーシャルはもはや時代遅れです。これからは、プライベイトブランドと対話が重視されます。実力のある地元工務店・大工さんにとっては、ある意味“千載一遇のチャンス”と言えるかもしれません。

スポンサーサイト

テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

COMMENTS

COMMENT FORM

TRACKBACK


この記事にトラックバックする(FC2ブログユーザー)

月別アーカイブ
最近のコメント
最近のトラックバック