不動産の鉄則&近代建築物 世界の近代建築


不動産の鉄則&近代建築物 世界の近代建築

[1060-20140811]
複合的な成熟都市への脱皮
大阪ビジネスパーク(OBP、大阪市中央区)のOBP開発協議会は、年内に学校や病院、賃貸マンションに用途を広げる方針を決めたようです。これまではオフィスと商業・文化施設に限定してきたがJR大阪駅北側のうめきたやあべのハルカスの建設で相対的に地位が低下しているからです。
⇒千里中央地区も同じですが今後は複合的な成熟都市へ脱皮させる動きが主流となりそうです。
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トレド スペイン


[1059-20140811]
日本の空家の現状と対策
総務省が公表した「2013年住宅・土地統計調査」によれば、13年10月1日時点での総住宅数は6063万戸と、5年前に比べ305万戸増加した。そして、約820万戸の空き家を我が国は抱えていることが明らかになった。日本全体を賃貸住宅経営に例えれば、その空き家率は過去最高の13.5%と、決して健全な状態とはいえない。この調査は5年ごとに行われるが、前回(08年)調査より空き家は63万戸増加。空き家の所有者のうち、売却や賃貸などを検討しているのは24.0%にすぎず、71.0%の人は特に何もせず所有しているだけでその内訳は、一戸建てが74.1%と大半で空き家を管理すらせず放置しているという人は12.8%もあるという。立地は農山漁村地域や郊外より市街地や市街地周辺のほうが60.3%と多いという調査結果もある。
⇒本格的な世帯数減少の局面に入ることを踏まえれば、空き家対策は緊急な課題だと言えます。一方現在、住宅が立つ土地は固定資産税が6分の1に低減されているため、わざわざコストを掛けて解体をし、そのうえ固定資産税が6倍に上がる、というようなことをしたがらない所有者が多いのが現実でしょう。

自治体の主な空家対策
① 「空き家バンク」といったデータベースをつくり、空き家が目に留まる工夫を施す、空き家を資源と捉えて空き家活用を促進する。
②解体費用を助成する。
③行政が建物を解体できる法案制定
④税制改正も視野に検討
⇒以上のような4項目等がありますが、民間の不動産活用の提案力にも期待したい。
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トレド スペイン


[1058-20140811]
管理費の落とし穴とその対策
分譲マンションを購入すると「修繕積立金」と「管理費」という2種類のお金を毎月支払うことになります。前者は、鉄部の塗装や外壁の補修、屋上の防水など数年から十数年おきに行う修繕工事のために積み立てるお金で分譲当初に立てられた長期修繕計画に基づいて算出されています。後者は建物や設備の日常的な維持管理を目的に管理人の雇用、エントランスや廊下の清掃、経理など事務処理の費用などに充てられ、大部分は管理会社へ「管理委託費」として一括で支払われるお金で分譲当初に建物や設備の設計・仕様、グレードなどをもとに算出されています。
管理費で気をつけたいのがマンションの駐車場料金を管理費会計に組み込んでいるケースです。問題は駐車場が空いた場合、管理費会計が赤字になることです。さらに機械式駐車場を設置している場合、定期的な点検や部品の交換が必要です。さらに耐用年数経過後に新しい設備に入れ替えるには、莫大な費用がかかります。管理会社はてっとり早く管理費の値上げを持ち出してくるでしょう。さあ、どうしますか?

⇒その様な場合、管理費の大部分を占める管理委託費を見直すことです。管理会社は多くの場合、分譲時に売主の不動産会社が子会社などを指名で選んでいます。市場の競争にさらされていないため、管理委託費はかなり余裕を持った設定になっている場合が多く見直しの余地は大きい。第三者の目を入れ、正当な根拠を示しながら交渉すれば、管理委託費を引き下げつつ、駐車場料金に依存した不健全な管理費会計などの見直しもできるでしょう。
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[1057-20140811]
住宅の高層化が顕著
地上15階建て以上の共同住宅が5年間で5割増えたことが総務省の調査で判明しました。08年と13年のデータを比較した結果、20階建て以上とされる超高層マンションの建設が3大都市圏を中心に進んだことが要因とみられます。
⇒地震大国でありながら住宅の高層化が進展していることが鮮明になっておりますが、需要があると言うよりも供給側の事情も大きいのではないかと分析します。
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[1056-20140811]
マンション電気料金を割安に抑えられる設備・システムの整備
管理、販売するマンションなどを対象に電気料金を割安に抑えられる設備、システムの整備を進める不動産会社が出てきました。電力会社から割安な高圧電力を一括で購入して各戸に提供したり、使用電力の「見える化」システムを装備して省エネ化を促進する。原子力発電所の長期停止により電気料金が各地で値上がりするなか、電気料金の割安感を売り物に分譲、賃貸物件の入居、販売を促すようです。
⇒イニシャルコストだけではなくランニングコストも検討することが大切です。
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テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

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