住宅ローンの借り換え

不動産の鉄則&近代建築物 岡山大学医学部(岡山市)

[968-20130520]
住宅ローン金利の動向
住宅ローン金利の上昇要因
・景気が良い時
・株価が上昇している時
・金融が引き締められている時
・国債の信用力が悪化し、国債の値段が下落している時
住宅ローン金利の下降要因
・景気が悪い時
・株価が低迷している時
・金融が緩和されている時
・国債の信用力が磐石で、国債の値段が上昇している時
住宅ローン金利が今後どのように推移するのか?上記の指標を分析の上、今が底なのか?まだ、下がるのか?判断に迷うところですが、確かにアベノミクスにより株価は良くなったがまだ給与に反映されておらず景気が良くなったとは実感出来ません。金融緩和であり国債信用力も磐石とは言えないにしてもEUに比較すれば堅調かもしれません。今、金利が底であると断言できれば借り換えの絶好の時期は“今でしょ”と言えるのですが・・・。

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住宅ローン金利のタイプ
住宅ローン金利タイプの選択には概ね下記のものがあります。
・変動金利タイプ
・10年固定タイプ
・20年固定タイプ
・30年固定タイプ
・フラット35
ではこれらの金利タイプの中で、借り換えにベストなものはどれでしょうか?
この低金利メリットと金利上昇リスクのバランスを計りながら借り入れタイプを選ぶしかないのですが、問題はこの金利上昇リスクを計量化するのがなかなか難しい。金利は大まかに言えばバブルが崩壊した1989年以降、大きなトレンドとしてはずっと下がり続けています。つまり20年以上、この金利上昇リスクは全く発生していないということですね。正直、金利が上昇するイメージを持つことは困難です。となると勢い、よくわからない金利上昇リスクは横に置いて、確実な金利削減メリットに注目し変動金利タイプを選ぶ人が相対的に多くなりそうですが、実際のところ住宅ローンの変動金利タイプは、新規で借り入れの場合も、借り換えの場合も、シェアが過半数を超えています。日本では金利がバブル崩壊以降ずっと下がり続けており、実際に金利が上昇する局面は想定しづらいからです。特に今は「ゼロ金利政策」として、日銀は短期金利の金利をほぼ0%というレベルまで引き下げていることから、金利の引き上げはなお行いにくくなっている、というのが現状です。それらの点を踏まえると借り換え時の金利タイプとして変動金利を選ぶのは悪くない選択だと思われます。

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住宅ローン借り換えが出来ない場合
住宅ローンを借り換えができない場合があります。
①同じ金融機関の中では基本的に借り換えができません。
②メガバンクの場合は、自分の銀行内での借り換えは認めていないものの、どうしても借り換えをしたい場合は、グループ内の別の銀行(信託銀行など)を紹介してくれることもあるようです。
③自宅の価値が減りすぎている場合や、違法建築など法令違反の状態になっている場合があげられます。
④住宅ローンを借りる人の信用力が足らない場合。

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住宅ローンの借り換えの審査

不動産の鉄則&近代建築物 岡山大学医学部(岡山市)

[967-20130520]
住宅ローンの借り換えの審査
借り換えの審査は新規で住宅ローンを借り入れる場合の審査と比較して、厳しくなるものとゆるくなるものがあります。
・新規で借り入れる場合より審査が厳しくなるもの:年収、勤続年数、延滞暦など借入人の信用に関わるもの
・新規で借り入れる場合より審査がゆるくなるもの:物件の審査・評価や、物件の価値に対する貸し出し金額の比率など、物件に関わるもの

審査のポイント
⇒年収
新規で住宅ローンを借りる時より厳しくなるようです。年収の最低基準が通常だと300万円の場合、借り換えなら400万円が条件になるなど。
⇒勤続年数
新規で借りるより厳しくなる場合が多いようです。通常が「2年」の場合、借り換えなら3年になるなど。
⇒延滞暦
当然のことながら延滞暦もチェックされることになります。延滞の理由にもよりますが、やはり延滞暦があると借り換えは相当厳しくなると考えておいた方がいいでしょう。もちろん、借入人が積極的に延滞暦を申告する必要はないのですが、延滞暦は信用機関を通じて銀行同士で共有されているようです。
⇒居住年数
長く住んでいればいるほど、その家に住もうとする意思が確認できますし、住宅ローンの返済をしてきたことも確認できます。居住年数については3年~5年以上、というのが条件となる場合が多いようです。
⇒返済比率
年収に対する住宅ローン返済額です。新規で借りる場合は35%くらいまでOKという金融機関も多いですが、これが借り換えになると30%までとか、25%とか、より余裕のある返済計画を求められるようです。
⇒物件評価
長らく不動産価格の下落が続いている日本では、多くの住宅ローンが「担保割れ」の状態になりほとんどの人が借り換えできない状態でしたが、今では物件評価以上の金額まで貸してくれるようになったようです。物件評価の1.2倍までOKという場合もあれば、場合によっては2倍~3倍までOKという銀行もあるようです。

総括
住宅ローンの審査というのは総合的に借入人の信用を判断するようですから、上記条件を下回っていてもOKな場合もあれば、逆の場合もあります。ケースバイケースでA銀行ではダメだったけれど、B銀行ではOKだった、ということも起こるわけです。場合によっては同じA銀行でも時期や担当者、支店で結果が異なってくることだって考えられます。借り換えを検討される方は、まずは目ぼしい銀行に駄目もとでも相談することから始めましょう。

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岡山大学医学部

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住宅ローンの借り換えのメリット

不動産の鉄則&近代建築物 岡山大学医学部(岡山市)

[966-20130520]
住宅ローンの借り換えのメリット
住宅ローンの借り換えのメリットが出る目安としては、「10年、1,000万円、1%」といわれています。
・住宅ローンの残りの期間が10年以上あり
・住宅ローンの残りの金額が1,000万円以上あり
・現在の住宅ローンの金利差が1%以上ある
⇒例えば
残り期間10年、住宅ローン残高1,000万円、金利1%の場合の支払い利息は約52万円となります。つまり上記条件で、金利が1%下がればこの約52万円の利息が減るという計算になります。
⇒何故か?
52万円くらい利息が減らないと「メリットがない」のか?
それは、借り換えには費用がかかるからです。
⇒参考
・保証料    :借り入れ金額の2%程度
・保証事務手数料:3万円程度
・司法書士手数料:5万円程度
・抵当権設定費用:借り入れ金額の0.4%
・印紙代    :2万円程度
⇒例えば
借り換え金額が1,000万円とすると
・保証料    :20万円
・保証事務手数料: 3万円
・司法書士手数料: 5万円
・抵当権設定費用: 4万円
・印紙代    : 2万円
合計は34万円になります。したがって、支払い利息の削減額が34万円を超えないと費用倒れになり、「借り換えメリットがない」ということになります。したがって「10年、1,000万円、1%」が借り換えの「損益分岐点」と言えるかもしれません。
⇒厳密に言えば
借り換えの際に最もかかる費用は保証料ですが、この保証料は、実は元の銀行から残りの期間分は返してもらわなければなりません。
⇒さらに!
最近では保証料を取らない銀行も増えてきたようです。
ポイントは下記3点に絞られそうです。
1.元の銀行から返してもらえる保証料
2.借り換え先の銀行の保証料の有無
3.金利をどれだけ下げてくれるか?
銀行によってはシミュレーションをHP上で提供している場合もありますし、店頭に行けば、担当者の方が試算してくれます。当然、借り換えを希望する方の審査もあるわけですがこの厳しい経済情勢下、家計を助ける為に一念発起して粘り強く交渉するのもよいかもしれません。但し、変動から変動への借り換えで残額の返済完了まで金利が1%以上元の借入銀行よりも低いと確約出来ればの話ですが・・・。

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岡山大学医学部

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ヤマサ蒲鉾の芝桜と書写山の新緑

ヤマサ蒲鉾の芝桜と書写山の新緑

5月5日、ヤマサ蒲鉾姫路工場と書写山に行って参りました。

ヤマサ蒲鉾の芝桜

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書写山の新緑

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※弁慶 暴れる

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不動産の鉄則&近代建築物 グラバー邸(長崎市)

不動産の鉄則&近代建築物 グラバー邸(長崎市)

[965-20130506]
Facebook
個人のみならず足立区では、区の魅力を広く発信しようと世界標準のフェイスブックの運用を始めたようです。区内の開花状況や施設の情報、災害時の情報やイベントや講座の開催、募集案内、混雑状況、お得な情報等を発信するとのこと。Facebookの活用は今後あらゆる分野で展開されるでしょう。勿論、不動産の分野でも。
グラバー邸
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[964-20130506]
行政による空き家バンク制度
岩手県一関市は5月から定住人口を増やし地域を活性化するため、市内の使われていない住宅を移住希望者らにインターネットで紹介する「空き家バンク制度」をスタートするとのことです。宅建業者に仲介を依頼していない物件に限り、所有者から同意書などの提出を受け、市職員が現地確認を行ってからサイトに掲載後、売買や賃貸の契約については、不動産業者が仲介するようです。詳細の流れは別としても震災復興につながることを願うとともにこのような行政の働きかけは全国の過疎化が進むエリア等でも今後実施されそうですね。
オルト邸
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[963-20130506]
望まれる木材利用
安価な輸入材に侵食され国内林業がすっかり疲弊する中、その再生策の一つとして国が2010年に施行した公共建築物木材利用促進法に基づいて「木材利用方針」を策定した市区町村がようやく1000自治体を超えたようです。促進法は、国が低層階の庁舎や学校などの公共施設を建設する場合は木造とするよう明記。自治体にも木材利用方針を定め、林業振興を支援するよう求めています。木造建築は耐火性や耐震性、あるいはコストの面から課題がありましたが、技術の進歩などから難点は解消されつつあり最近ではむしろ、木造のぬくもりやコンクリート建築物と比べた場合の温度変化などの観点から見直しの動きが進んで、特別養護老人ホームの木造化も広がっています。国内の木材自給率は1964年の輸入完全自由化前、70%以上あった。それが2011年は26.6%で森林の荒廃が進む中、国は「森林・林業再生プラン」で木材自給率を20年には50%まで引き上げる意欲的な目標を掲げています。産業としての林業振興だけでなく、豊かな自然風土や水源かん養、二酸化炭素吸収といった側面からも、行政がまず率先して国産材の利用促進に取り組むべきでしょう。震災復興において宮古市は昨年、従来の補助制度を拡充し、被災者が地域木材を使って住宅を再建すれば、1棟当たり60万円を補助しております。人口が多い都市部の自治体が積極姿勢に転じなければ、木材の利用は伸びませんが耐震・耐火性能さへ確保出来れば住宅は木造がよろしいでしょう。マンションにおいても木製内装材を豊富に使いたいものです。
リンガー邸
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[962-20130506]
箕面森町にスポーツ系大学誘致
箕面森町(水と緑の健康都市)は大阪府が土地区画整理事業の事業主体となって1995年に都市計画決定、99年に着工、当初は人口1万6500人を予定していましたが、バブル崩壊や絶滅が心配されるオオタカの生息が確認されたことで計画人口を9600人に縮小しました。この度、学校法人履正社が大阪府箕面市にスポーツ系の大学を開設する計画をまとめ府、箕面市と基本協定を結んだようです。同市北部のニュータウン「箕面森町」に約12万6000平方メートルの用地を取得し、スポーツ指導者やトレーナー、体育教員を養成する4年制の「履正社大学」(仮称)を2015年春に開校させる計画です。結果、最適の土地活用になったと言えるかもしれませんね。
ウォーカー邸
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[961-20130506]
マンション共用部分の節電事業
日立製作所はマンション向けの省エネ支援サービス事業に参入するようです。施設内にエネルギー管理システム(EMS)を設置。居住者が消費電力を確認して節電したり、共用部分の照明や空調を制御したりすることで、最大2割程度電力使用量を減らせるとのこと。経済産業省が3月末に導入した補助金制度を活用、先行するオリックスは今年度から年2万戸への導入を目指す予定。電気料金の引き上げで高まる消費者の節電需要は今後増加の一途をたどり参入業者も増えるでしょう。
三菱第二ドックハウス
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