不動産の鉄則&近代建築物(日本の大学編)

[330-20101030]
不動産投資法人とは
不動産投資法人とは、投信法に基づき設立された、不動産及び不動産信託受益権を主たる投資対象とする法人です。ただし、実質的な業務は外部に委託することが法律で義務付けられており、不動産等の運用は資産運用会社、取得した不動産などの資産の保管は資産保管会社(信託銀行など)、その他の事務は一般事務受託者が実施します。
◆旧札幌農学校
K315旧札幌農学校


[329-20101030]
DCF法とは
DCF法(Discounted Cash Flow法)とは、収益還元法による収益価格を求める手法を言います。不動産の保有期間に得られる収入を現在価値に割り引いたものと、保有終了後に売却した際に得られる売却益を現在価値に割り引いたものを合計することで求められます。
◆同志社女子大学
K316同志社女子大学


[328-20101030]
LTVとは
LTV(Loan To Value)とは、投資法人債や銀行からの借入金等の負債金額の合計を物件の資産価値で割った比率を言います。低い程よい。
◆東京女子大学
K317東京女子大学


[327-20101030]
NOIとは
NOI(Net Operating Income)とは、各物件の賃貸事業収益の合計から賃貸事業費用(減価償却費等の非支出費用や支払利息などを除く)の合計を控除した金額を言います。
◆南山大学
K321南山大学


[326-20101030]
Aクラスビルとは
投資法人で言うAクラスビルとは延床面積が30,000m2以上のビルをいいます。Bクラスビルとは、延床面積が2,000m2以上30,000m2未満のビルをいいます。
◆大阪医科大学
K322大阪医科大学


[325-20101030]
住宅諸費用ローンとは
住宅、宅地取得、売却に伴うさまざまな費用には、印紙税(売買契約書・金銭消費貸借契約証書)、登録免許税、司法書士手数料、融資保証料、融資関係手数料、保険料(火災・家財・地震)、不動産仲介手数料、土地家屋調査士手数料、不動産取得税、固定資産税清算金、水道(工事)負担金などがありますが、住宅諸費用ローンとは住宅ローンを利用者専用のローンです。
◆大阪信愛女学院
K325大阪信愛女学院


[324-20101030]
無担保でのクリニック開業向け融資とは
地域医療の更なる発展のために創設されたTKC全国会の「TKCクリニック開業支援アドバイザー制度」は、無担保でのクリニック開業向け融資・リースの実現を可能にしています。
※TKC全国会は、全国に広がる会計事務所のネットワーク。
◆大阪大学
K327大阪大学


[323-20101030]
税理士会提携ビジネスローンとは
「中小企業の会計に関する指針」に則った会計処理を行っている企業は、税理士会提携ビジネスローンの優遇制度を利用することができます。
◆旧東京医学校本館
K330旧東京医学校


[322-20101030]
2010年建設-景気見通し
􀂗建設工事受注額は、民主党政権下での公共事業の大幅な予算削減により減少が続く見通し。2011年度以降はプラスに転じるものの、本格的な回復は想定し難い。
􀂗建設大手4社の業績は、2008年度下期以降の受注急減を背景に、大幅な減益が予想されます。2011年度以降も厳しい収益環境が続くでしょう。
三菱東京UFJ銀行資料より
◆東北大学
K331東北大学


[321-20101030]
2010年不動産-景気見通し
􀂗 分譲マンションは、三大都市圏ともに販売不振が続く見通し。2011年度以降はやや持ち直す展開が予想されますが、本格的な回復は想定し難い。
􀂗 オフィス空室率は、各エリアとも悪化に歯止めがかからない見通し。2011~2012年は、東京23区が回復に向かう一方で、大阪市・名古屋市では引き続き歴史的な高水準にとどまり、明暗が分かれるでしょう。
􀂗 不動産大手5社の企業業績は、分譲事業が前期までの在庫処分の影響が弱まり増益となることで、小幅ながら増益に転じる見通し。2011~2012年度も大手5社では緩やかな業績改善が見込まれます。
三菱東京UFJ銀行資料より
◆九州大学
K340九州大学

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テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

不動産の鉄則&近代建築物(日本の大学編)

[320-20101029]
投資対象不動産等の取得基準に関して
個々の投資対象の選別に際しては、
①一般経済情勢、金融情勢、消費者動向、不動産市況等の「マクロ要因」
②立地エリアの周辺環境、都市計画の状況など将来性及び安定性等の「地域的要因」
③詳細な物件調査(経済的調査、物理的調査及び法的調査を含みます。)の結果等の「個別的要因」
を総合的に検討するものとし、十分な調査を実施しましょう。
◆東京藝術大学
K287東京藝術大学


[319-20101029]
デュー・ディリジェンスにおける調査項目
投資対象不動産等の投資価値を見極めるために、公正かつ調査能力・経験のある第三者による不動産鑑定評価書、建物状況調査報告書、地震リスク診断報告書による分析評価及びマーケットレポート等を参考にするとともに、投資対象不動産等について経済的調査、物理的調査及び法的調査等の物件精査(デュー・ディリジェンス)を行いましょう。
◆東北学院大学
K293東北学院大学


[318-20101029]
不動産の経済的調査に関して
市場調査
a. 所在地域の居住環境の現状確認と中長期予測
b. 所在地域における賃貸住宅と分譲住宅の需給
c. 所在地域における競合賃貸住宅の動向
d. 所在地域における市場賃料(現状及び中長期予測)
e. 引率及び還元利回りの水準
入居テナント調査
a. テナントの信用度、賃料収入状況
b. テナントの世帯状況又は業種、数、利用目的等
収益関係
a. 建物運営経費の現況確認及び削減余地
b. 運営方法変更及び建物工事による価値向上案の策定
c. 修繕・更新費の中長期計画の策定
d. 収支計画の策定
e. ポートフォリオ戦略との整合性の検証
◆北海道大学
K295北海道大学


[317-20101029]
不動産の物理的調査に関して
立地調査
a. 街路の状況、主要交通機関からの利便性
b. 利便施設、官公署からのアクセス
c. 隣地との境界・越境の現況
d. 眺望、採光、騒音、通風等の居住性
e. 嫌悪施設の有無
f. 周辺地域の将来の開発計画
建築及び設備の仕様調査
a. 建物構造、築年数、施行業者等
b. 間取り、天井高、内部仕様(天井・壁・床等)、内外装の使用資材、衛生設備、空調設備、電気設備、昇降機設備、駐車場等の設備の維持管理状況(劣化状況)
c. 緊急修繕の必要性
耐震性能調査
a. 新耐震基準(昭和 56年に改正された建築基準法)又はそれと同水準以上の性能の確保
b. PML(予想最大損失率)値15%未満を原則とし、15%以上の物件については耐震補強工事の実施又は地震保険の付保等の対応を検討します。
環境・地質等調査
a. 建物有害物質含有調査
b. 土地利用履歴、土壌汚染調査
建物管理関係調査
a. 関係法令(建築基準法、都市計画法、国土利用計画法の遵守状況
b. 実際の管理状況
c. 管理会社の質及び契約関係
◆東北大学
K300東北大学


[316-20101029]
不動産の権利関係・法的調査に関して
a. 所有権・抵当権の権利関係
b. 賃貸借契約関係
c. 土地の境界確認書、境界確定証明書、越境に係る覚書等
d. 道路法に基づく道路占用許可
e. 環境保全等のための規制法令(自然環境保全法、都市緑地保全法等)の遵守状況
※前所有者の権利の確実性を検討し、特に共有・区分所有・借地物件等、所有権を有しないか又は単独では所有権を有しない等権利関係が複雑な物件について、以下の点を含めその権利関係について慎重に検討を行いましょう。
1)借地権に関しての対抗要件具備の有無及び借地権に優先する他の権利の有無
2)敷地権登記の有無、建物と敷地権の分離処分の制限及びその登記の有無、持分割合の状況
3) 敷地保全措置、長期修繕計画に基づく積立金の方針・措置
4)共有物不分割特約及びその登記の有無、共有物分割請求及び共有持分売却等に関する適切な措置並びに共有者間における債権債務関係
5)区分所有物件の区分性
6)取得前に設定された担保の設定状況や契約の内容とその承継の有無
7)借地権設定者、区分所有者及び共有者等と締結された規約・特約等の内容(特に優先譲渡条項の有無)
8)借地権設定者、区分所有者及び共有者等の法人・個人の別等の属性
9)不動産を信託する信託の受益権については信託契約の内容
◆慶應義塾大学
K301慶應義塾大学


[315-20101028]
軸組工法と2×4工法と中間工法
日本では、まず柱や梁といった“線”で家の骨組みを造ってから、壁や天井を造っていく軸組工法が主流でした。それに対し、2×4工法では床・壁・天井がはじめから“面”として造られ、その面で6面体を造るように家をカタチ造ります。だから、地震や台風などの外力を面全体で受け止めることができ、抜群の強さを発揮します。さらに気密性や断熱性など2×4住宅が備えている優れた特長は、この面構造が基本となって実現されています。従来の木造軸組工法とツーバイフォー工法の長所をあわせ持ったオリジナル工法で、軸組と壁パネルを組み合わせた構造工法もあります。総合的に比較検討しましょう。
◆平安女学院
K307平安女学院


[314-20101028]
長期優良住宅とは
「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」(2009年(平成21年)6月4日施行)は、住宅を長期にわたり使用することにより、住宅の解体や除却に伴う廃棄物の排出を抑制し、環境への負荷を低減するとともに、建替えに係る費用の削減によって国民の住宅に対する負担を軽減し、より豊かで、より優しい暮らしへの転換を図ることを目的としています。
<長期優良住宅要件>
劣化対策・・・・・性能等級「3」
耐震性 ・・・・・性能等級「2」以上
維持管理対策・・・性能等級「3」
省エネルギー対策・性能等級「4」
次世代省エネ基準の新仕様その他、「居住環境」「住戸面積」「維持保全計画」など基準要件を満たす事が必要。
◆京都大学
K309京都大学


[313-20101028]
環境共生住宅とは
地球環境を保全するという観点から、エネルギー・資源・廃棄物などの面で充分な配慮がなされ、健康で快適に生活できるよう工夫された住宅のこと。省エネルギー、資源の有効活用、健康快適・安全安心の各種機能を付加することにより環境への負荷軽減に貢献する住宅のことです。
◆京都府立医科大学
K311京都府立医科大学


[312-20101027]
嫌悪施設の有無に関して
マンション購入に伴う周辺環境チェックのときには、駅やスーパー、学校や病院など、プラスになる施設を確認することは勿論ですが、悪臭・騒音発生などマイナス要素になる嫌悪施設の有無を充分調査確認しましょう。
◆一橋大学
K313一橋大学兼松講堂


[311-20101027]
天上高に関して
天井高は、建築基準法では「2m10cm以上」、住宅金融公庫融資物件では天井高は「2m30cm以上」となっています。最近のマンションでは「2m40cm以上」の天井が一般的です。低いと圧迫感があり日常生活においてストレスが生じます。但し、天井高は3mを超えると、維持が大変になり冷暖房の効率が悪くなるため、それを解消するのに、天井扇やサーキュレーターを使わななければならないケースも多くなっています。リビングのような広い空間では、天井が高いほど広々と感じられますが、キッチンやトイレなどの狭い空間では天井が高いとかえって狭く、圧迫感を感じてしまう場合もあります。寝室は、天井が高すぎると不安になって眠れないこともあるようです。充分に認識の上、部屋ごとに確認検証しましょう。
◆大阪大学総合博物館
K314大阪大学総合博物館

テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

不動産の鉄則&近代建築物(日本の大学編)

[310-20101027]
マンションの断熱性能に関して
マンションの断熱は、建物の外気に接する壁や屋根に断熱材を施すことで、この断熱材を入れる位置によって、一般的なマンションでは「内断熱」、「外断熱」という工法に分けることができます。
「内断熱」は、建物の内側に、つまり室内側に断熱材を入れる工法です。比較的コストも安いことから、これまでの多くのマンションに採用されてきました。しかし、柱の部分には断熱材を入れることができないことや、断熱材と柱の間には小さな隙間が必ずできてしまうことから、結露が発生しやすいという問題があります。
「外断熱」は、建物の外側を断熱材でくるむ工法です。コンクリート躯体の外側に断熱材を配することで、隙間なく断熱材を敷き詰めることができるので、結露が発生しにくく、断熱効果が高いといえます。
断熱工法の違いによって、断熱効果や省エネルギーにも大きく差が出てきます。マンションがどの工法で建てられているか、しっかり確認しましょう。
◆京都大学
K212京都大学東南アジア研究センター


[309-20101027]
温熱等級とは
「住宅性能表示制度」を利用したマンションは「温熱等級」という項目で暖房や冷房を効率的に行うために、壁や窓の断熱がどの程度されているかなどの住宅の省エネルギー性能が評価されています。温熱等級には、1〜4の等級があり、数字が大きいほど性能が高いことを示します。省エネを考えるのであれば、等級3以上が理想です。
等級1 特に対策を行っていない住宅
等級2 エネルギー削減のための対策が講じられている
等級3 等級2より、30〜60%のエネルギー消費量を削減
等級4 等級3より、15〜50%のエネルギー消費量を削減
◆同志社大学
K223同志社大学


[308-20101027]
マンション上層階の特徴に関して
マンションの上層階は日当たりや風通しの良さは勿論のこと眺望が良く、外部の目線も少なく周辺建物の影響も受けにくい。更に上まで上がってくる人が限られるので、プライバシーが自ずと高まり一般に人気と価格が高い傾向にある。必然的に資産価値も高くなるため、売るときも貸し出すときも有利です。高層のマンションになるほど、その傾向は強くなります。但し、デメリットとして、上層階になればなるほど地震発生時の揺れを大きく感じ、強風による揺れも感じることもあります。朝の通勤・通学の時間などは、エレベーターが混雑するため、1階におりるのに時間がかかります。災害時など、エレベーターが止まってしまうと避難が困難になるなどの問題点もあります。
◆龍谷大学
K248龍谷大学


[307-20101027]
地歴に関して
地歴を調べることで、土地の地質、現在に至るまでの利用状況などを確認することができます。たとえば、マンションの建つ場所が、沼や川、海だった場所を埋め立てて作られた土地であることが前もってわかっていれば、購入の前に地盤の強度やマンションの基礎構造などを業者に確認することができます。工場の跡地であった場合は、土壌汚染について確認できます。地歴を調べることで、とても興味深い情報にたどり着くこともあります。
◆大谷大学
K253大谷大学


[306-20101027]
住まいの動線とは
動線は、大きく3つに分けられます。1つ目は家事をする方の移動を示した「家事動線」、2つ目はリビングからトイレなど生活のうえで欠かせない移動を示す「生活動線」、そして3つ目はお客さまが来たときの移動を示す「来客動線」です。それぞれの動線が交わらない住まいほど暮らしやすい。
◆慶應義塾大学
K256慶應義塾大学


[305-20101026]
マンションの規模に関して
・大規模マンションとは、100戸以上のマンションです。
メリットは、共用施設の充実。キッズルームなどお母さん同士のコミュニティができることも。
デメリットは、共用施設によって維持費も割り増しな点になります。
・小規模マンションとは、50戸以下のマンションです。
住人が少ないので棟内で顔見知りが増えます。不審者の発見が早くなるなど、防犯の効果も期待できます。
デメリットは、共用施設の充実度にあまり期待できないところです。また、戸数が少ないので、管理費・修繕費がかさむ傾向があります。
・中規模マンションとは、戸数が50〜100戸くらいのマンションです。
供給量が一番大きい規模であり、種類が豊富で希望にマッチした物件を選びやすいのが特長。ちょうど大規模マンションと小規模マンションの中間にあり、バランスのよさがメリットといえます。
◆早稲田大学
K263早稲田大学


[304-20101026]
バリアフリーのチェックポイント
1)段差がない。※止むを得ない所は20mm程度に抑えられているとベスト
2)シンプルな間取り、十分な広さ。
3)住宅内の温度差が少ない。
4)手すりがある。
5)低床式ユニットバス。
6)スロープ付き玄関。
7)床暖房。
◆学習院大学
K271学習院大学


[303-20101026]
シックハウス症候群にならない為には
1)使用建材・塗装剤・殺虫剤を確かめる。
なるべく自然素材・有害物質の少ない素材を使ったものを選ぶ。
2)換気、風通しがよいか確かめる。
空気の循環が悪いと、有害物質がいつまでも室内から抜けない。
3)完成直後に入居しないようにする。
完成直後の物件では、どうしても揮発性の化学物質の臭いが強く残っており、症状を引き起こしやすい状態になっています。一ヶ月も待てば、だいぶ違います。
◆青山学院大学
K277青山学院大学


[302-20101026]
地震対策の「耐震」「免震」「制震」の3つの技術とは
「耐震」とは、柱や壁を厚くすることで、巨大な地震にも対抗できる強度を保ちます。
「免震」とは、基礎の部分にゴムをはさみ、建物に伝わる揺れを吸収するというもの。揺れを軽減するので柱などを耐震ほど太くしなくてもよい反面、こまめなメンテナンスが必要です。
「制震」とは、タワー型マンションなどでよく使われる技術です。建物内の壁面に揺れを吸収するダンバーをつけたり、建物の最上部に重りをつけたりすることで揺れを抑えます。
地震対策を比較検討しましょう。
◆立教大学
K283立教大学


[301-20101026]
遮音等級とは
建築物の防音対策が、どれくらいのレベルでできているかを測る目安として、「遮音等級」があります。これは、日本建築学会が決めたもので、音の伝わりにくさを表しています。L-30や、L-50あるいはD-30、D-40といった表記をしますが、数字が小さいほど遮音性能が優れていることを示しています。比較検討しましょう。
◆文化学院
K285文化学院

テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

世界の近代建築物 大学編1

世界の近代建築物 大学編1

【1】Harvard University  http://www.harvard.edu/
U1-Harvard.jpg
http://www.youtube.com/harvard#p/u/2/EAz2kR1hPzI
http://www.youtube.com/harvard#p/u/3/0WpevffBhR0

【2】University of CAMBRIDGE http://www.cam.ac.uk/
U2-Cambridge.jpg
http://www.youtube.com/cambridgeuniversity#p/c/DE25019A01514354/1/Kq8rJQ8CTHQ

【3】YALE University http://www.yale.edu/
U3-Yale.jpg
http://www.youtube.com/watch?v=jLaLuW8xpaE

【4】UCL (University College London) http://www.ucl.ac.uk/
U4-London.jpg
http://www.youtube.com/watch?v=ia0rpivEpRk&feature=related

【5】University of OXFORD http://www.ox.ac.uk/
U5-Oxford.jpg
http://www.youtube.com/watch?v=eVhhKU9FnO0&feature=related

【6】IMPERIAL College London http://www3.imperial.ac.uk/
U6-IMPERIAL College London
http://www.youtube.com/watch?v=Ag18_eJr4UQ&feature=channel

【7】University of CHICAGO http://www.uchicago.edu/index.shtml
U7-University of CHICAGO
★http://www.youtube.com/UChicago

【8】PRINCETON University http://www.princeton.edu/main/
U8-PRINCETON University
★http://www.youtube.com/watch?v=Duml1SHJqNE

【9】Massachusetts Institute of Technology (MIT) http://web.mit.edu/
U9-Massachusetts Institute of Technology (MIT)
http://www.youtube.com/watch?v=wHPpcWCQYWw&feature=related

【10】California Institute of Technology (CALTECH)
U10-California Institute of Technology (CALTECH)
http://www.caltech.edu/
http://www.youtube.com/watch?v=RFKRh01fgyM

【11】Columbia University http://www.columbia.edu/
U11-Columbia University
http://www.youtube.com/watch?v=bhex8n4wEfM

【12】University of Pennsylvania (UPenn) http://www.upenn.edu/
U12-University of Pennsylvania (UPenn)
http://www.youtube.com/watch?v=nGpOizUIY60

【13】Stanford University http://www.stanford.edu/
U13-スタンフォード
http://www.youtube.com/watch?v=Bpd3raj8xww

【14】Duke University http://www.duke.edu/
U14Duke.jpg
http://www.youtube.com/watch?v=sk_pntvDG2g

【15】University of Michigan http://www.umich.edu/
U15University of Michigan
★http://www.youtube.com/watch?v=0_Egv-0mF4g&feature=fvst

【16】Cornell University http://www.cornell.edu/
U16-Cornell University
http://www.youtube.com/watch?v=Y6dIPLKZego

【17】Johns Hopkins University http://www.jhu.edu/
U17Johns Hopkins University
http://www.youtube.com/watch?v=z3PLprHfGaY&feature=related

【18】ETH Zurich (Swiss Federal Institute of Technology)
U18ETH Zurich (Swiss Federal Institute of Technology)
http://www.ethz.ch/index_EN
http://www.youtube.com/watch?v=b2j7dG5sTqk

【19】McGill University http://www.mcgill.ca/
U19McGill University
http://www.youtube.com/watch?v=KWPtEJmbK0k

【20】Australian National University http://www.anu.edu.au/
U20Australian National University
http://www.youtube.com/user/ANUchannel

不動産の鉄則&近代建築物(日本の大学編)

[300-20101025]
遠隔管理業務とは
遠隔管理業務とは、共用部分の異常発生だけでなく、専有部分の非常事態、火災などの異常もいつでも遠隔管理会社センターへ通報され、24時間体制で対応することです。火災、ガス漏れ、エレベーター・給水設備の異常などマンションの共用部分と専有部分のトラブルを感知し、その警報をオンラインで自動的にセンターに通報するもの。警報の内容に応じて、警備会社の警備員や設備会社の技術者を出動させるなど、24時間体制で迅速に対応する業務です。
◆平安女学院
K206平安女学院2


[299-20101025]
管理員業務に関して
エントランス等共用部分の日常清掃をはじめ、各種設備の点検、専門業者による清掃・補修工事への立会いなど居住環境の維持管理業務。さらに居住者や来訪者との応対から各種届け出の受理、通知事項の掲示などの対人サービスも提供業務などがあります。日常清掃だけで不足するエントランスや外廊下など共用部分は専門の清掃スタッフによる定期清掃業務などがあります。
◆京都大学
K211京都大学人文科学研究所


[298-20101025]
事務管理業務に関して
マンション管理適正化法に規定される基幹事務のうち、「管理組合の会計の収入および支出の調定」および「出納業務」として、管理事務のなかでも重要な業務は下記3項目である。
・管理費と修繕積立金等の収納、支払業務会計
管理費などで日常まかなう一般会計業務と将来の修繕工事に備える特別修繕会計業務。
・会計報告
管理費等の収支状況や未収納金の明細などを毎月管理組合への報告業務。
・損害保険の契約
管理組合が契約者となる共用部分への保険の付保業務。
◆同志社大学
K222同志社大学


[297-20101025]
マンション建替え・再生事業に関して
マンションという居住形態は500万戸を超えるまでに普及しました。2011年には築30年以上のマンションが100万戸を超えていると言われており、耐震強度などの建物性能や、エレベーターの不設置などの高齢化社会対応に配慮されていないマンションも多く見受けられます。2002年に『マンションの建替えの円滑化等に関する法律』が施行され、建て替えに関する法整備も進み、区分所有者が主体となり自分たちのマンションを建て替えることも可能になりました。
◆龍谷大学
K247龍谷大学


[296-20101025]
環境共生とは
(財)建築環境・省エネルギー機構が実施、認定する「環境共生住宅」は必須項目、提案類型など高い基準を満たすことが求められ、マンションではまだ認定が少ない厳しい制度です。
◆大谷大学
K252大谷大学


[295-20101025]
地域共生に関して
周辺地域にも影響を与えるマンションのような大規模な建物の開発に当たっては、法令順守はもちろん、マンションのコンセプトやその地域への配慮等について充分説明し、理解してもらうよう努めなければならない。地域共生に関する既存樹木の保存や緑地の確保、防災備蓄倉庫の設置なども積極的に提案しましょう。
◆慶應義塾大学
K255慶應義塾大学


[294-20101025]
不動産経営に伴う情報精度アップとは
契約締結する為には、下記の情報件数配分で情報の精度を上げなければなりません。
68%・情報収集(取捨選択)
20%・情報ニーズの把握(調査・分析)
10%・情報ニーズへのプレゼンテーション(提案・交渉)
 2%・契約(リスクマネジメント)
※時間配分は、情報の精度が上がるほど増えます。
◆早稲田大学
K261早稲田大学


[293-20101025]
不動産経営に伴う情報活用とは
全ての情報から厳しく取捨選択し、それらの情報を加工し、付加価値を付け、発信できる新しい情報に作り直すことです。
◆学習院大学
K270学習院大学


[292-20101025]
不動産経営とは
不動産経営は、その街(地域)No1の生活情報発信基地になることです。
◆青山学院大学
K276青山学院大学


[291-20101025]
不動産経営とは
不動産経営は、街創りに貢献しなければなりません。
◆立教大学
K282立教大学

テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

不動産の鉄則&近代建築物(日本の大学編)

[290-20101023]
物件確認に関して
例えば、駅が近く一見交通の便が良いと思われますが、電車や車の騒音、排気ガスが多いこともあります。逆に、緑に恵まれ閑静な住宅街でも交通手段が不便が場合もあります。因って物件立地は固定観念にとらわれず自分の目で確かめましょう。勿論、車で現地に行かず最寄り駅から徒歩で周辺環境も見ながら行きましょう。夜中と大雨など気象の最悪の状態の時にも徒歩で見に行きましょう。※防犯環境、雨水排水インフラ整備などの確認の為。
◆神戸女学院大学
K199神戸女学院2


[289-20101022]
リノベーションに関して
具体例として東京都内にある築60年を超える2階建て木造住宅。敷地面積約320㎡、専有面積約130㎡で、1戸で貸すと相場家賃から月額家賃は30万円を超えてしまうため、入居者獲得は困難だった。そこで、斬新な設計で専有面積65㎡の住戸2戸にリノベーションした事例もあります。
◆関西学院大学
K192関西学院大学2


[288-20101022]
緑住農一体型住宅とは
つくば市で宅地と果樹園・菜園、景観緑地がセットされた「緑住農一体型住宅」による街づくりが本格化します。海外の先進的な街づくりを参考にした試みで、食料自給率向上に繋がることを認識しましょう。
※イメージパース
20101022-2.jpg
◆清泉女子大学
K176清泉女子大学2


[287-20101022]
騒音低減するバルコニー
騒音低減するバルコニーが集合住宅向け開発されました。集合住宅に入ってくる交通騒音を低減するバルコニーで外部から入ってくる騒音の種類に合わせて、専用の反射パネルを設置する。騒音を外に逃がすことで、騒音のエネルギーを最大70%削減するほか、騒音レベルを5デシベル低減できます。高層マンションでの実証実験や模型実験がこのほど終了。幹線道路に面した土地で集合住宅を建設する時はコストの問題はあるが検討してみましょう。
◆奈良女子大学
K172奈良女子大2


[286-20101022]
子育て支援サービス賃貸マンションとは
東京都中央区で開発中の賃貸マンションの一部住戸で、子育て世帯向けサービスを取り入れた周辺相場より割安な賃料を設定、幼稚園と保育園の機能を併せ持つ認定こども園も誘致するなどのサービスを実施する賃貸マンションがオープンします。
◆一橋大学
K168一橋大2


[285-20101022]
高齢者向け賃貸の改修助成
国土交通省は21日、高齢者や子育て世帯、障害者らが入居する民間の賃貸住宅の所有者に対し、耐震改修や省エネ、バリアフリー化などのリフォームに掛かった費用の一定割合を国が直接助成する仕組みを本年度の補正予算案に盛り込む方針を決めました。来年3月末までの措置とする考え。助成の対象は、高齢者らに貸し出す一定面積以上のアパートやマンション、一戸建ての住宅を想定。手すりを取り付けたり、省エネ効果を高めるため二重窓にしたりする工事などの費用を国が直接助成する。国の支援で家主の負担を軽減し、高齢者や子育て世帯が気軽に暮らせる質の高い賃貸住宅を増やすのが狙いであることを認識しましょう。
◆東京大学
K164東京大学2


[284-20101022]
食で高齢者の健康管理「ふれあい食堂」とは
高齢者の健康管理と交流を目的とした「ふれあい食堂」なるものがオープン。同食堂は「食事を通して高齢者の健康を見守るとともに団地内外の住民の交流を進めよう」と空き店舗を活用してオープンした。運営するのは、団地自治会が中心となり、今年9月に設立したNPO法人。配食サービスは1人で食べるが、この食堂ならみんなで食べられて楽しい。乳幼児から高齢者までが住みよい、明るいまちづくりに貢献できます。
◆広島大学
K299広島大学


[283-20101021]
不動産再生事業とは
低・未稼働ビルを高収益資源に再生させる事業のことをいいます。都市部には、市場やニーズの変化に伴う収益悪化・債務処理・自社ビル処分などの理由から売却の必要に迫られている中古事業用ビルが大量に存在します。これらの低収益・未収益の事業用ビルを一旦買い取り、市場や立地、お客様ニーズなどを考慮しながら、コンバージョン(用途変更)を含め、市場価値を高める再生計画を立案します。内外装のデザインから電気・空調等の設備、OA・ブロードバンドに対応した通信設備等を充実させ、時代に適合するリノベーション工事を施します。そのうえでテナント募集を行ない、収益性の高いビルに再生させ、適正価格でビルオーナーや投資家に売却するプロジェクトを展開することです。
◆北海道大学
K294北海道大学


[282-20101021]
等価交換とは
デベロッパー会社などが建設費を負担することによりマンションを施工し、完工後、土地の価格と一定の利回りに相当する戸数を前地主に引き渡しします。地主は、住居用マンションと家賃収入が得られるマンションが確保でき、デベロッパー会社は、残りのマンションを販売することで、建設費を回収し一定の利益をえることができます。地主は、住み慣れた地域から動く必要がない上に、銀行から借り入れることなく家賃収入が得られるマンションを取得できます。デベロッパー会社にとっては土地代金分の借り入れが節減でき建設費のみの負担となり、両者にメリットがある取引といえます。但し、税務や交換比率や引渡し後の維持管理などの部分で充分納得のいくものにしなければなりません。
<補足>
土地オーナーは土地を出資し、その土地のうえにデベロッパーなどが建設費などの事業資金を出資して建物を建設します。こうして建設した土地建物の一部(マンションの住戸など)を、土地オーナーの出資土地と等価になるように交換取得する事業形式です。土地オーナーにとっては、所有土地との縁が切れることなく、事業資金の借り入れなしで、マンションの住戸等を取得できるメリットがあります。
◆東北学院大学
K292東北学院大学


[281-20101021]
データセンタービルとは
データセンタービルは、免震構造等の採用による高い防災性能、大型自家発電機による電力供給の信頼性、先進のセキュリティシステムや保守管理サービスなど最新のスペックを備えたものです。
◆東北大学
K291東北大学

テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

近代建築物 公立高等学校校舎編 13

近代建築物 公立高等学校校舎編 13


KH73 清水谷
清水谷

KH75 勝山
勝山

KH77 星陵
星陵

KH78 夢野台
夢野台

KH79 御影
御影


不動産の鉄則&近代建築物(日本の大学編)

[280-20101020]
オフィスビルの3つの鉄則
①立地の優位性
②整備された情報通信インフラ
③快適なビル設備
◆東京藝術大学
K286東京藝術大学


[279-20101020]
長期優良住宅とは
長期にわたり住宅を使用することにより、住宅の解体等に伴う廃棄物の排出を抑制し、環境負荷の低減を図りつつ、建替えに係る費用の削減によって国民の住宅に対する負担を軽減し、より豊かで、より優しい暮らしへの転換を図ることを目的としています。税の特例措置もあることを認識しましょう。
認定基準には下記の項目があります。
・劣化対策・耐震性・維持管理と更新の容易性・可変性・バリアフリー性
・省エネルギー性 ・居住環境・住戸面積・維持保全計画
◆文化学院
K284文化学院


[278-20101020]
住宅性能表示制度とは
住宅性能表示制度とは国土交通大臣が指定した第三者機関が、住宅の設計段階と完成段階で共通の基準に基づいて客観的に評価を行い、「設計住宅性能評価書」と「建設住宅性能評価書」を交付し、住宅の性能を証明する制度です。内容を充分把握し検証しましょう。
◆立教大学
K281立教大学


[277-20101019]
商業施設としてGMS業態の見通し
一般的にはGMS業態は苦戦していると言われていますが、あくまで施設毎に異なるというのが実情です。競合環境や消費者ニーズの変化に対応できなかった施設は非常に苦しい状況である一方で、地域一番店として消費者の支持を受け続けている施設も存在します。今後、GMS各社は不採算店舗の一部を閉鎖する一方で、堅調な店舗については追加投資をするなど、施設間でメリハリを付けた戦略を打ち出してくると予想されます
※GMS(General Merchandise Store:総合スーパー)
◆明治学院大学
K280明治学院


[276-20101019]
日本の小売業界の見通し
少子高齢化が進む中、今後消費構造も大きく変化することが予想されます。消費構造の変化をいち早く捉え、消費者ニーズに対応した商品施策及びMD展開をとることがこれまで以上に求められてきます。足元の環境としては、所得環境の悪化により消費動向は弱含んでおり、一段と節約志向が高まっています。その中でも消費者ニーズを捉えたアウトレットモール等は堅調に維持しており、厳しい環境下においては、より施設間の優勝劣敗が鮮明になるものと考えられます。
※MD(マーチャンダイジング)戦略は、生活者のさまざまなライフスタイルに合わせた、専門店レベルの品ぞろえが基本です。メインターゲットであるファミリー層を見据えつつも、幅広い年齢層・性別・ライフスタイルを視野に入れ、日常生活に密着した文化的な商品や情報などを提供する戦略。
◆青山学院大学
K275青山学院大学


[275-20101019]
不動産売買マーケットの現状と今後の見通し
平成20年秋の金融危機に端を発する信用収縮により、不動産売買マーケットに流入する資金が停滞し、その結果不動産売買マーケットもほとんど機能してきませんでした。一方で相次ぐ政府等の支援策により、REITが破綻を回避できる仕組みが構築されたことで、徐々にではありますが、REITが不動産マーケットに登場する機会も増えてきています。依然大変厳しい状況下ですがREITによる不動産売買の活性化により、その影響がマーケット全体にもよい方向へ波及していくことを期待したい。
◆千葉大学
K274千葉大学


[274-20101019]
海外不動産への投資リスク
カントリーリスク、不動産制度の違い等様々なリスクがあります。
◆東京工業大学
K273東京工業大学


[273-20101019]
レジデンスへの投資留意点
・シングル向けに関して
投資対象エリアは原則として首都圏の都市部の他、政令指定都市をはじめとする全国主要都市の中心部。原則として、1戸当たりの専有面積が20㎡以上で、かつ40戸以上。
・DINKS向けに関して
投資対象エリアは、原則として首都圏の都市部の他、政令指定都市をはじめとする全国主要都市の中心部。原則として、20戸以上。
・ファミリー向けに関して
投資対象エリアは、原則として首都圏の都市部の他、政令指定都市をはじめとする全国主要都市の中心部及びその周辺地域。原則として、20戸以上。
・ハイグレード向けに関して
賃貸用住居 立地、建物グレード、賃料水準等に留意しながら、安定した収益を見込むことができるものに限定。投資対象エリアは原則として東京都心6区及びその周辺区部。原則として、10戸以上。
◆学習院大学
K269学習院大学


[272-20101019]
ホテルへの投資留意点
・賃貸借契約に関して
原則として、リース方式(賃貸借直営方式)により運用する形態のもの。特に、オペレーター(ホテルの経営責任者及び運営責任者)との賃貸借契約の残存契約期間が5年以上で、かつ、賃料の固定部分の収入がポートフォリオの収益に貢献できるもの。
・規模に関して
個別の立地特性による地域性や機能又は業態毎の標準的な規模をベースとし、地域の将来性を考慮の上で、適正規模を判断。但し、原則として客室数100以上。
・種類に関して
アップスケール/多機能型タイプ、ミッドスケール/複合型タイプ及びエコノミー/宿泊特化型タイプを対象。
・その他
立地特性及びマーケット動向(商圏・競合状況、宿泊目的・種別・人数・料金・稼働率等)、オペレーターの業績、決算内容等信用状況、賃料水準、賃貸借期間、敷金金額、中途解約条件内容、代替テナントの可能性等を総合的に検証しましょう。
◆拓殖大学
K268拓殖大学


[271-20101019]
オフィスビルへの投資留意点
内外装のグレード感、天井高、設備仕様(電気容量、空調方式、通信回線数、セキュリティー等)等のビルの仕様が、当該ビジネスエリアの中で充分な競争力を持っており、かつ投資対象不動産毎に、個別の立地特性による地域性、代替テナント確保の容易性、地域の将来性等を総合的に検討しましょう。
◆駒澤大学
K267駒沢大学

テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

近代建築物 公立高等学校校舎編 12

近代建築物 公立高等学校校舎編 12

KH66 高津
高津

KH67 生野
生野

KH68 豊中
豊中 ※戦時中、空襲から逃れるためにカムフラージュしていた。

KH70 池田
池田

KH72 大手前
大手前

  

不動産の鉄則&近代建築物(日本の大学編)

[270-20101018]
商業施設への投資留意点
商圏が有する潜在性・成長性、テナントの業態と商圏の適合性、商圏内での競合状況及び潜在的な新規競合発生の余地等分析を行い、投資対象不動産毎に、個別の立地特性による地域性、商圏の規模、業態毎の標準的な規模、各テナントとの賃貸借契約の内容、代替テナント確保の容易性、地域の将来性等を総合的に検討しましょう。
◆早稲田大学
K260早稲田大学


[269-20101018]
売主の倒産等の影響を受けるリスク
一般的に、不動産を売却した後にその売主が倒産手続に入った場合、当該不動産の売買が管財人により否認されることがあります。また、財産状態が健全でない売主が不動産を売却した場合に当該不動産の売買が当該売主の債権者により詐害行為を理由に取消されることがあります(いわゆる否認及び詐害行為のリスク)。さらに、当該取引を担保取引であると法的に性格付けることにより、当該不動産は破産者である売主の破産財団を構成し、又は更生会社若しくは民事再生債務者である売主の財産に属するとみなされることがあります(いわゆる真正譲渡でないとみなされるリスク)。
◆慶應義塾大学
K254慶應義塾大学


[268-20101018]
有害物質等に関するリスク
土地及び建物には、有害物質が含まれる可能性があります。例えば、土地に関して産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性や、建物の建材等にアスベスト、PCBその他の有害物質を含む建材が使用されている可能性があります。かかる場合においては、土地に関する有害物質を除去するために、土壌の入れ替え、洗浄等を行うことが考えられ、予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。土地につき土壌汚染対策法に定める土壌の特定有害物質による汚染により人の健康に係る被害が生ずるおそれ等が生じる場合には、土壌汚染状況調査報告や汚染の除去、当該汚染の拡散の防止その他必要な措置を実施しなければならない。また、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、本投資法人は、不動産の所有者として損害を賠償する義務を負担する可能性があります。
◆大谷大学
K251大谷大学


[267-20101018]
法令の変更に関するリスク
不動産は、建築時において行政法規及び当該不動産の所在地における条例に適合している場合であっても、建築基準法の改正の際にこれらの規定に適合しなくなる場合があります。例えば、建築基準法及びその関連法令における耐震設計基準に関し、昭和56年に基準が改正されておりますが、改正以前において建築された建物については現行法において必要とされる基準を満たしていないことがあります。このような場合に、建替え等を行うには、現行の規定に合致するよう、既存の部分の手直しをする必要があり、費用等追加的な負担が必要となる可能性があります。また、条例による規制の例として、住宅付置義務や、駐車場・駐輪場付置義務、福祉設備、緑化施設又は雨水流出抑制施設等を設置する義務等が課せられることがあります。このような義務が課せられた場合、当該不動産を処分するときや建替え等を行うときに、事実上の困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な負担が生じたりする可能性があります。
その他、
1)道路整備等都市計画等の対象となる場合
2)環境保護を目的とする法令等が制定・施行又は改正される場合
3)エネルギーの使用の合理化に関する法律が制定・施行又は改正される場合
4)建築物における衛生的環境の確保に関する法律が制定・施行又は改正される場合
5)建築物環境衛生管理基準の厳格化等ビル管理法が制定・施行又は改正される場合
6)消防法その他オフィスビルの管理に影響する関連法令が制定・施行又は改正される場合
これらの義務を遵守するための追加的な負担が生じたりする可能性があります。
◆龍谷大学
K246龍谷大学


[266-20101018]
不動産に関する所有者責任等に関するリスク
不動産を原因として、第三者の生命、身体又は財産等を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、土地の工作物の占有者が損害発生を防止するために必要な注意を払った場合には、民法上無過失責任を負うこととされています。
◆同志社大学
K221同志社大学


[265-20101018]
テナント集中に関するリスク
不動産のテナント数が少なくなればなるほど、特定のテナントの支払能力、退去その他の事情による影響を受けやすくなります。特に、1テナントしか存在しない不動産においては、当該不動産からの収益等は、当該テナントの支払能力、当該不動産からの転出・退去その他の事情により大きく左右されます。また、賃貸面積の大きなテナントが退去したときに、空室率が高くなり、他のテナントを探しその空室率を回復させるのに時間を要することがあり、その期間が長期になればなるほど、収益等がより悪影響を受けるリスクがあります。
◆京都大学
K210京都大学

[264-20101018]
不動産の偏在に関するリスク
不動産の取得を行っていく過程で、保有に係る不動産が一定の地域に偏在する可能性があります。保有する不動産が一定の地域に偏在した場合には、当該地域における地震その他の災害、地域経済の悪化、稼働率の低下、賃料水準の下落等が、収益に著しい悪影響を及ぼす可能性があります。
◆平安女学院
K205平安女学院1

[263-20101018]
偶然不測の事故・自然災害に関するリスク
火災、破裂爆発、落雷、風ひょう雪災、水災、地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴火及び津波並びに電気的事故、機械的事故その他偶然不測の事故並びに戦争、暴動、騒乱、テロ等の災害により、不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受けるリスクがあります。 さらに、天災が生じた場合には、テナントの支払能力等が悪影響を受けるリスクがあります。
◆神戸女学院
K198神戸女学院1


[262-20101018]
不動産運用費用の増加に関するリスク
経済状況によっては、インフレーション、水道光熱費等の高騰、不動産管理や建物管理に係る費用、備品調達等の管理コスト及び各種保険料等のコストの上昇、公租公課の増大その他の理由により、不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。また、不動産につき滅失、損壊又は劣化等が生じ、修繕が必要となる可能性があります。かかる修繕に多額の費用を要する場合、又はかかる修繕が困難若しくは不可能な場合には、不動産からの収入が減少し、不動産の価値が下落する可能性があります。これらの可能性が現実化した場合に、不動産からの収入がこれに対応して増加するという保証はなく、利益が減少する可能性があります。
◆関西学院大学
K191関西学院大学1


[261-20101018]
テナントの建物使用態様に関するリスク
建築時においては行政法規及び当該不動産の所在地における条例に適合している不動産であっても、テナントが建物の変更工事、内装の変更等を行なったり、道路上への建物の造作を越境させたりすることにより、建築基準法、消防法及び屋外広告等に関する条例等の規制に違反する状態となる場合があります。このような場合には、本来、テナントが違反状態を解消する義務を負いますが、事情によってはその改善のための費用を負担する可能性があります。
◆東京大学
K178東京大学1

テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

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