屋上農園

屋上農園

先日、屋上農園を推進する事業関係者のお話を聴きました。
団塊世代を中心にマンションに暮らしながら家庭菜園も楽しみたいというニーズが高く、都会と農業という正反対のものを結びつけたのが屋上農園の特徴とのことで首都圏などで売り込みを掛けているとのことです。ヒートアイランド現象の緩和につながる「屋上緑化」も需要が拡大し、低迷する建設業にとっては前向きな話です。

「屋上農園」は、新規のマンション、商業施設の屋上スペースを活用し、入居者や利用者が日常的に農業を体験できるようにする取り組み。構造計算上、問題なければ、既存建物にも設置可能といいいます。都会の屋上でも大根などの葉物だけでなく一般的な農作物がつくれ、限られたスペースでも多連作が可能になることを確認済みで、農園の維持管理費用を入居者持ちとすることでマンション施主の負担を小さくするとのことです。

保水力に優れた基盤に植物を植える仕組みで「水やり不要」な点が特徴。環境対応を進める企業から好評を得ているという。金融機関の店舗などでも施工実績を重ね、昨年12月には国交省の関連団体から建設技術審査証明を取得し、全国展開に向けて4月に大阪事務所を本格開業する予定で、業界関係者によると、屋上緑化の施工はビルが多い大都市での引き合いが中心で、東京では条例によって一定規模以上の建物に緑化が義務付けられており、「都市部の需要はますます増える」と予測しているようです。屋上緑化など環境関連製品を扱う「エコプラス推進室」を設置。学校向けに加え、マンション向けの販売を強化し、4月からは施工だけでなく、維持管理も請け負う事業に取り組む方針のようです。

コメント
賃貸ビルオーナーにとって屋上の有効活用は大変関心のあるテーマです。以前、太陽光発電による売電などという提案などもありましたが、仕組がない上に、小規模なマンションではその重量に耐えることは勿論のこと風圧による構造上の問題もあり広く事業としては推進できるものではありませんでした。
屋上農園に関しても、構造上の問題は勿論、防水など建物の早期劣化なども充分検討しなければなりません。誰が農作して自給自足するのか?販売するのか?屋上提供者にとって賃料はいくらになるのか?所謂、使用する側と提供する側の仕組をどうするかという問題が重要なところです。既存のビルオーナーにとっては、費用対効果の検討の上、屋上がいくら収益を上げてくれるのかが重要課題であり、建物の早期消耗を考えると慈善事業で屋上を提供するようなことだけはしないでしょう。業務上の事故などリスクもありますので。
大阪に営業所を出して施工だけでなく維持管理も展開されるとのことですが、まずは大型の商業施設や学校、或いは、販路を確保の上、商業用として工場や物流センターの屋上などから実績をつくるべきでしょうね。
仕組が軌道に乗れば小規模なビルやマンションの屋上への展開となるのでしょうか?私も15年程前になりますが、前職で屋上での水耕栽培の新規事業展開を全国推進しましたがある壁にぶつかり成功しませんでした。

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再生不動産(リフォーム&リノベーション)

【再生不動産リフォーム&リノベーション】

老朽化マンションの大規模修繕工事は、ここまでするべし

築30年以上の老朽化マンションの大規模修繕工事は、本事例マンションの15年前の第2回目大規模修繕工事の大失敗事例を踏まえ、第3回目大規模修繕工事[工期2009.3~8]を見本とし、大規模修繕工事とはここまで実施しなければならないことを論より証拠で画像により本邦初公開します。マンション管理組合の皆様におかれましては充分ご参考にして下さい。

第2回目大規模修繕工事(1995)は、H工務店の外壁下地補修手抜きにより、下記のごとく短期間で塗装面が浮き上がり、業者補償による度重なる部分的補修によりマンション本体はかくのごとき継はぎだらけのみすぼらしい外観となってしまった。かつて億ションであったなど知るよしもない。

【Before(施工前)】

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【Under Construction(工事中)】
侵入防犯警報システム付き仮設足場
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外壁内部の徹底的な検査に基づく7段階の異常現状把握
①0.2mm以上0.3mm未満のひび割れ
②0.3mm以上1mm未満のひび割れ(挙動・漏水の恐れなし)
③0.5mm以上のひび割れ(挙動・漏水の恐れあり)
④モルタルの浮き(1㎡未満の小範囲な浮き)
⑤モルタルの浮き
⑥鉄筋腐食部補修
⑦コンクリート・モルタル欠損部補修

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7段階仕分けマーキングの実施
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7段階マーキングにおける施工方法
①フィラー擦り込み
②エポキシ樹脂注入
③Uカット・シール・樹脂モルタル充填
④エポキシ樹脂注入(アンカーピンニング)
⑤撤去・カチオンフィラー充填
⑥ケレン・防錆・ポリマーセメント系モルタル成形
⑦ケレン・ポリマーセメント系モルタル成形
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[バルコニー内壁マーキング]
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[外壁部分]
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[天井部分]
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【After(完成後)】
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業者選定はこのようにするべし

各 位  この度、・・・管理組合法人では『大規模修繕工事』を実施するに当たり、下記の要領にて施工会社を公募致します。見積参加をご希望される場合には、期日までに必要書類のご提出をお願い申し上げます。   ・・・管理組合法人

建物概要
【建物名称】 ・・・マンション
【所在地】 大阪府豊中市・・・
【竣工】 1973年
【構造・規模】 ■1号棟:SRC造(一部RC造) ・ 9F建 ・ 住戸数33戸
■2号棟:RC造 ・ 6F建 ・ 住戸数18戸
■3号棟:RC造 ・ 6F建 ・ 住戸数5戸
工事概要
【発注者】 ・・・管理組合法人
【工事名称】 ・・・第3回大規模修繕工事
【工事内容】 躯体等下地補修工事・シーリング工事・外壁等塗装工事・防水工事他
【工事期間】 2009年 3月~2009年 8月
【設計監理】 老朽化マンションの大規模修繕実績の多数ある優良設計監理事務所など
応募資格条件
① 近畿圏内に本社又は支店がある事。
② 特定建設業の許可がある事。
③ 資本金が5千万円以上ある事。
④ 近畿圏内の分譲マンション大規模修繕工事元請実績において、工事請負金額5千万円以上が、至近5年間で5件以上ある事。
⑤ 分譲マンション大規模修繕工事の経験が豊富で、且つ監理技術者の資格を有する者が、現場代理人として工事期間中常駐できる事。
⑥ 過去に発注者である管理組合との間で、追加工事等の精算事項及びその他金銭トラブル・工事請負契約違反・アフター点検遵守違反・
その他のトラブルを起こしていない事。
提出書類 ※下記の書類を各3部一括封筒に入れて提出してください。
a. 見積参加申込書(指定書式なし)
b. 上記①~⑥全ての応募資格条件を満たしている事を証する誓約書(指定書式なし)
c. 会社案内書
d. 工事請負金額5千万円以上の分譲マンション大規模修繕工事元請実績表(至近5年間分)
e. 経営規模等評価結果通知書(至近5期分)
f. その他PR資料
書類提出先 ※下記まで宅急便にて送付してください。(持参禁止)
〒・・・・・・ 
書類提出期限
・・・迄必着
選定方法
書類選考後、見積合わせ方式
注意事項
① 提出書類を基に書類選考を行い、見積依頼会社を決定します。従って、応募された全ての会社が見積に参加できるわけではありません。
② 提出書類に虚偽の記述があった場合は、その時点をもって失格と致します。
③ 公募期間中及び後の本件に関する質疑には一切対応致しません。
④ 応募状況、選定理由、選定方法、選定結果は公表致しません。また、選定後の異議申し立ては一切認めません。
⑤ 選定期間中、区分所有者・居住者・その他関係者への個別の営業活動は厳に禁止します。


備考
低層棟間取(メゾネット)
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高層棟間取
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リフォームやリノベーションの推進のためには

リフォーム・リノベーションの情報発信

スクラップアンドビルドとは、老朽化した建物・設備を一度廃棄や取り壊して、その後最新鋭の技術などを生かした新しい設備などに建替えることをいいます。しかし、高度成長経済からバブル崩壊を経て少子高齢社会における長期低迷経済の現在に至っては、消費文化の反対運動により、再利用、耐久性のある建物の考え方が主流になりました。そのような中、建設業界ではリフォーム・リノベーション分野で起業する多くのベンチャー企業が誕生しましたが、未だ軌道に乗ったとは言えない現状が続いております。

先日、某事業家からご相談を受けましたが、何故、新築受注が記録的に激減した分、リフォーム分野での受注が顕著に増加しないのか?その答えは色々と考えられるわけですが、一つはっきり言えることは、リフォームやリノベーションの実績に関してビジュアル化した情報発信がまだまだ不足しているからではないでしょうか。大手企業は、新築そっくりさんとか宣伝広告費をたっぷりかけてPRしておりますが、地元工務店さんや大工さんに至ってはそこまでの余力はないかもしれません。

さて、エジプト・リビヤを始め中近東各地では国民による命がけの政変が起こっておりますが、その発生源はインターネットを媒体とするソーシャルネットワークによるものと言っても過言ではありません。

私がアドバイスできることは、リフォーム・リノベーションは、現場で体感するのが一番ですが写真・動画などビジュアルを駆使して、いわゆるPRではなく誰からも喜ばれる情報発信をすることが最も大切です。お互いに尊敬し尊敬される情報発信の方法(米国ではレスペクト・マーケティングと呼ばれます)を考えながら、とにかくユーザーと対話することが重要です。次に、品質とコストです。施工エリアと、実績施工作品のビフォア(施工前)とアフタ(施工後)の2枚の写真又は動画をこのソーシャルメディアという無料の情報受発信媒体を使って継続して情報発信に力を入れることです。一方通行の商業コマーシャルはもはや時代遅れです。尊敬される情報発信(レスペクト・マーケティング)です。これからは、プライベイトブランドと対話が重視されます。地元工務店・大工さんにとっては、ある意味“千載一遇のチャンス”と言えるかもしれません。

当方も不動産コンサルティングとしてこの分野には最大限力を入れて行きたいと考えております。第三者の立場でものごとを分析しなければならない為、会社名は表示することはできませんが、施工地と2枚の写真をご提供頂ければ不動産の鉄則(リフォーム・リノベーション編)で無料掲載させて頂きます。厳しく評価・検証しながらリフォーム・リノベーション全体の売上増に貢献できればと考えております。

方法論は、[3-20110215]ソーシャルメディアを導入したビジネス展開に関してをご参照下さい。

※リフォームとリノベーションの違い
原状回復のための表面的な修繕、営繕、不具合箇所への部分的な対処を行う「リフォーム」に対し、機能、価値の再生のための改修や、住まいのくらし全体に対処した包括的な改修が「リノベーション」です。統一技術基準に基づく品質確保と情報開示、保証による住まい選びに安心が付加されたリノベーションは「優良な」リノベーションと位置づけられます。

施工事例

[3-20110307-K社-山形県]

Before


[2-20110305-Y社-東京都]
コメント◆築38年の台所が明るくすっきりしたキッチンに生まれ変わりましたね。◆評価検証---

Before
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After
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[1-20110304-A社-京都市]
コメント◆明るさと空間の広さを追求しましたね。◆評価検証---

Before
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After
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